Kontrak penyelenggaraan bangunan: kembangkan syarikat dengan AI
Panduan syarikat penyelenggaraan bangunan di Malaysia: kontrak jelas, rekod lawatan dari WhatsApp, sebut harga JMB/MC dan pembaharuan berasaskan fakta.
Untuk siapa Pemilik dan pengurus syarikat penyelenggaraan bangunan di Malaysia yang melayan bangunan strata (JMB/MC), pejabat, sekolah dan kilang.
- Syarikat penyelenggaraan bangunan berkembang melalui kontrak tahunan yang diperbaharui pada harga yang betul, bukan kerja panggilan sekali-sekala.
- JMB dan MC membeli melalui sebut harga dan tender mengikut garis panduan KPKT; rekod kerja yang jelas memenangi pembaharuan.
- Perkhidmatan penyenggaraan atau pembaikan dikenakan cukai perkhidmatan 8% sejak 1 Mac 2024, dengan pengecualian tertentu bagi kediaman.
- AI menukar nota suara dan gambar penyelia di WhatsApp kepada rekod setiap tapak yang boleh ditanya.
Pelanggan mencari «kontrak penyelenggaraan bangunan» kerana itulah yang dijual oleh syarikat penyelenggaraan bangunan: elektrik, paip, aircond, cat dan kerja kecil di kondominium, pejabat, sekolah atau kilang, pada harga tetap dengan masa tindak balas yang dijanjikan. Pertumbuhan tidak datang daripada templat kontrak semata-mata. Ia datang daripada skop yang jelas, rekod yang membuktikan setiap lawatan, dan pembaharuan pada harga yang mencerminkan kerja sebenar di tapak. Di sinilah AI membantu: apa yang pasukan anda sudah hantar di WhatsApp menjadi rekod bagi setiap tapak dan pelanggan.
Di mana pendapatan terlepas
| Di mana wang hilang | Bagaimana ia berlaku |
|---|---|
| Kontrak tamat atau terlalu murah | Diperbaharui pada harga tahun lepas walaupun aduan berganda |
| Kerja luar skop tidak dicaj | Juruteknik baiki kebocoran di luar kontrak, tiada rekod |
| Pengetahuan tapak dalam satu telefon | Lokasi injap, panel dan nombor pengawal hanya diketahui seorang penyelia |
| Subkontraktor tidak dipantau | Siapa buat kerja kalis air di blok B? Apa yang dijanjikan? |
| Jawapan lambat kepada pengurus bangunan | Pejabat cari dalam sepuluh kumpulan WhatsApp |
| Pembaharuan hilang | Jawatankuasa tidak nampak apa yang dibuat sepanjang tahun, jadi bandingkan harga sahaja |
Kontrak penyelenggaraan bangunan: apa yang perlu ada
| Perkara | Apa yang ditetapkan |
|---|---|
| Tapak dan sistem | Bangunan yang diliputi; elektrik, paip, aircond, pam, lampu, sistem kebakaran |
| Penyelenggaraan pencegahan | Bilangan lawatan setahun dan senarai semak bagi setiap sistem |
| Penyelenggaraan pembetulan | Apa termasuk dalam harga tetap, apa dicaj setiap aduan |
| Masa tindak balas | Untuk aduan biasa dan kecemasan |
| Alat ganti dan bahan | Apa termasuk, apa dicaj berasingan |
| Laporan | Apa yang pelanggan terima setiap bulan atau suku tahun |
| Harga, bayaran, pembaharuan | Tempoh, jadual bayaran, cukai, syarat pembaharuan |
Tiga perkara khusus Malaysia:
- Cukai perkhidmatan. Perkhidmatan penyenggaraan atau pembaikan dikenakan cukai perkhidmatan 8% mulai 1 Mac 2024. Kementerian Kewangan kemudian mengumumkan pengecualian bagi beberapa perkhidmatan berkaitan kediaman, termasuk penyenggaraan bangunan kediaman oleh pemaju, JMB atau MC. Jadi kontrak untuk pejabat atau kilang dan kontrak untuk kondo mungkin dilayan berbeza. Nyatakan dalam kontrak sama ada harga termasuk cukai, dan semak kedudukan anda dengan Kastam atau perunding cukai.
- Pendaftaran CIDB. Akta 520 mentakrifkan kerja pembinaan termasuk pembaikan dan penyenggaraan bangunan, dan seksyen 25 mewajibkan kontraktor berdaftar dengan CIDB sebelum menjalankan kerja itu, kecuali yang dikecualikan. Ini terpakai kepada anda dan kepada subkontraktor anda.
- Bangunan strata. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), JMB atau MC bertanggungjawab menyenggara harta bersama dalam keadaan baik. Itulah pelanggan anda: sebuah jawatankuasa yang perlu menjelaskan setiap ringgit kepada pemilik petak.
Menang sebut harga dan tender JMB/MC
Garis Panduan Kaedah Perolehan KPKT untuk badan pengurusan strata menetapkan sekurang-kurangnya tiga sebut harga bagi perolehan sehingga RM100,000, dan tender yang diiklankan di atas jumlah itu. Pembekal juga menandatangani Pakatan Integriti. Semak dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) kawasan anda bagaimana garis panduan ini dipakai.
Maksudnya, kontrak kondo anda akan dibandingkan dengan dua atau lebih pesaing setiap kali. Yang menang biasanya syarikat yang boleh menunjukkan apa yang dibuat di bangunan itu sepanjang tahun, bukan sekadar harga terendah.
Rekod setiap lawatan tanpa kertas
Jangan minta penyelia isi borang. Minta apa yang mereka sudah buat: nota suara dan gambar di WhatsApp selepas setiap lawatan, dalam Bahasa Melayu, Inggeris atau Cina. Contoh:
«Kondo Seri Mutiara blok B: tukar pam air tingkat bawah, ada retak di dinding tangga tingkat 7, gambar dah hantar. Pengurus bangunan minta sebut harga untuk cat semula lobi.»
AI menyusunnya di bawah pelanggan dan tapak yang betul: kerja yang siap, isu terbuka, dan kerja tambahan yang perlu sebut harga. Selepas beberapa bulan, setiap tapak ada sejarah lengkap tanpa sesiapa menaip laporan.
Jual dan perbaharui kontrak dengan soalan yang betul
Kemudian pejabat bertanya:
- «Kontrak mana yang tamat sebelum Mac?»
- «Tapak mana yang ada tiga aduan kecemasan atau lebih suku ini?»
- «Kerja luar skop mana di kilang Shah Alam yang belum dicaj?»
- «Sebut harga mana untuk JMB yang belum dihantar?»
Soalan kedua menunjukkan kontrak yang perlu semakan harga. Soalan ketiga membawa balik kerja yang anda buat secara percuma tanpa sedar. Untuk sistem aircond khususnya, lihat juga cara kembangkan bisnes servis aircond.
Pantau subkontraktor dan pasukan tapak
Kerja kalis air, lif, pest control dan aircond pusat selalunya diserahkan kepada subkontraktor, dan janji mereka tinggal dalam panggilan atau chat peribadi. Minta penyelia majukan chat itu atau hantar nota suara selepas setiap persetujuan. Kemudian sesiapa dalam pasukan boleh bertanya:
- «Siapa yang ke sekolah di Klang hari Selasa?»
- «Apa yang kontraktor kalis air janji untuk Seri Mutiara, dan bila?»
- «Sijil CIDB subkontraktor mana yang kita belum semak?»
Jawab pengurus bangunan lebih cepat dan buktikan kerja
Pengurus bangunan atau jawatankuasa JMB perlu menjelaskan perbelanjaan dalam mesyuarat agung. Apabila mereka tanya «apa yang dibuat bulan ini?», sediakan ringkasan daripada rekod lawatan: lawatan pencegahan, aduan dan masa tindak balas, alat ganti, cadangan terbuka. Tiga bulan sebelum pembaharuan, kumpulkan ringkasan setahun. Itulah dokumen yang jawatankuasa letak di sebelah tiga sebut harga.
Simpan pengetahuan tapak apabila penyelia berhenti
Apabila penyelia yang menjaga satu kondo selama tiga tahun berhenti, lokasi injap, kerosakan berulang dan nama orang penting di tapak ikut pergi. Jika nota suara dan gambarnya disimpan di bawah tapak itu, penyelia baharu boleh bertanya pada hari pertama: «Apa masalah berulang di Seri Mutiara, dan siapa yang perlu dihubungi?»
Cara bermula bulan ini
- Minggu 1: Setiap penyelia hantar nota suara dan gambar selepas setiap lawatan.
- Minggu 2: Masukkan kontrak semasa dan tanya mana yang tamat dalam enam bulan.
- Minggu 3: Tanya kerja luar skop yang belum dicaj dan sebut harga yang belum dihantar.
- Minggu 4: Sediakan ringkasan bulanan untuk tiga pelanggan terbesar, dan semak harga kontrak yang hampir diperbaharui.
Soalan lazim
Apa yang perlu ada dalam kontrak penyelenggaraan bangunan?
Tapak dan sistem yang diliputi, bilangan lawatan pencegahan, skop penyelenggaraan pembetulan, masa tindak balas, alat ganti, laporan, serta harga, bayaran dan syarat pembaharuan, termasuk sama ada harga termasuk cukai perkhidmatan.
Adakah kontrak penyelenggaraan bangunan dikenakan cukai perkhidmatan?
Perkhidmatan penyenggaraan atau pembaikan dikenakan cukai perkhidmatan 8% sejak 1 Mac 2024, tetapi ada pengecualian bagi beberapa perkhidmatan berkaitan kediaman. Semak kedudukan kontrak anda dengan Kastam.
Perlukah syarikat penyelenggaraan bangunan berdaftar dengan CIDB?
Akta 520 memasukkan pembaikan dan penyenggaraan bangunan dalam takrif kerja pembinaan, dan kontraktor yang menjalankan kerja pembinaan perlu berdaftar dengan CIDB, kecuali yang dikecualikan.
Bagaimana AI membantu syarikat penyelenggaraan bangunan?
AI menukar nota suara, gambar dan chat penyelia dan juruteknik kepada rekod mengikut pelanggan dan tapak, yang boleh ditanya oleh seluruh pasukan.